Investir : Où, quand, comment ?

Charivari

Mélo de l'Est
6 Jan 2019
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#21
Bonjour! Je remercie @Iscambe pour le subreddit que j'ai pas mal parcouru, il est intéressant. J'avais envie de partager notre situation et les options d'investissement que nous envisageons, ainsi que les conclusions que j'ai tirées de mes balades sur le net pour le moment. Si quelque chose vous inspire un commentaire qui pourrait alimenter notre réflexion, ce serait tout à fait bienvenu! :happy:

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Nous avons donc rencontré notre (nouvelle) banquière le week-end dernier, pour envisager nos options de placement. Elle nous a évidemment parlé assurance vie, PEL et Pinel, mais on n'a pas été très convaincus, notamment par l'assurance vie. Il faut savoir qu'on est assez averses au risque et à l'investissement en bourse en particulier, en gros elle nous parlait d'un produit avec un rendement de 1% par an sur lequel on payerait 2% de frais à chaque versement. LOL. Hyper attractif. Ils peuvent faire un effort sur les frais uniquement si on prend en unités de compte, donc risqué, pas top notre truc. (même si je comprends bien que sans risque c'est difficile d'avoir un bon rendement hein).

Du coup j'ai creusé un peu tout ça cette semaine, et de ce que j'ai retenu pour l'instant :
- Assurance vie pourquoi pas, mais à ne surtout pas prendre dans sa propre banque, il existe des tas d'offres en ligne avec 0 frais d'entrée, 0 frais sur les dépôts et des frais de gestion très bas, avec des rendements sur les fonds en euros qui sont supérieurs au royal 1% proposé par notre banque. L'avantage que je vois aux AV c'est l'absence de droits de succession en cas de décès. En revanche, il faut que je creuse, je ne suis pas certaine qu'il existe des offres qui ne nous obligent pas à placer un certain % de l'argent en unités de compte.
- Le Pinel: pourquoi pas, mais seulement si on se lève tôt pour arriver à dégoter LA pépite qui ne sera pas vendue 30% au-dessus du prix du marché (quand c'est gratuit c'est toi le produit), et dans un immeuble qui ne serait pas destiné uniquement à un investissement Pinel sinon coucou l'effondrement du marché quand tout le monde voudra revendre en même temps dans 9 ans (+meilleur entretien des parties communes)!
- Il semblerait que les pros recommandent plutôt d'investir dans l'immobilier ancien avec rénovations à faire de façon à rester en déficit foncier (donc pas d'imposition), dans un endroit où la demande locative est forte et de telle façon que le loyer couvre entièrement le prêt. Je suis curieuse sur ce point, je vais essayer de creuser un peu comment se calcule leur fameux taux de rendement (je vais essayer avec l'exemple de notre appart en location - même si je pense que je vais pleurer des larmes de sang en voyant le rendement de notre investissement :yawn: - bon ce n'était pas pour ça qu'on l'a acheté à la base aussi). Mais je suis un peu frileuse à l'idée de refaire un achat immobilier, je nous trouve déjà beaucoup endettés, et je ne sais pas si un rendement positif peut être atteint avec ce genre d'investissements si on ne fait pas une grande partie des travaux soi-même - la plupart des gens que j'ai vu et que je connais qui font ça ont tendance à retaper eux-mêmes les logements.
(j'ai appris pas mal de choses en lisant ce blog donc je vous mets le lien si ça vous intéresse: http://immeuble-de-rapport.fr/)

Sinon, on en est à se demander si quitte à prendre des risques, il ne serait pas plus avantageux d'investir plutôt de façon un peu atypique, dans un domaine que nous ou notre famille connaissons particulièrement bien (ici, le vin). La famille de mon mari gravitant pas mal dans ce domaine, on se disait qu'investir une certaine somme dans un achat de vins en primeurs, et les revendre dans 5 à 10 ans, serait potentiellement beaucoup plus rentable!... Je me demande quelle est la fiscalité sur ce genre d'opérations tiens :hesite:

En plus de ça, on a obtenu une offre de renégociation du prêt sur notre résidence principale qui nous ferait économiser environ 7000€ sur le coût du prêt, mais avant d'accepter je viens sur un coup de tête de recontacter un courtier que j'avais rencontré une fois pour voir si on peut gagner plus sur un rachat du (ou des) prêt(s) par une autre banque. Ça, c'est beaucoup parce que je viens de réaliser que si on veut faire ça, il faut absolument qu'on le fasse tant que je suis encore en poste
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Dernière édition:
12 Jan 2019
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#22
@Charivari

Je ne pourrai pas répondre à tout mais je rebondis sur deux points:
- je confirme que les offres en ligne pour les assurances-vie sur fond euros sont un bon investissement. Je crois que tu peux choisir d'être totalement en fond euros si c'est ce que tu souhaites.
- les achats dans l'ancien à louer en zone tendue: j'habite dans une zone considérée comme tendue et trouver un appartement à acheter est une vraie galère car les prix sont chers, les gens très motivés et les appartements partent vite. Il faut donc être très disponible et réactif. Si je me lançais dans un achat pour un investissement locatif, même en faisant une bonne affaire, le loyer couvrirait difficilement l'emprunt + les charges. Par contre, là où ça peut devenir intéressant, c'est que si la zone continue à être tendue, les prix de l'immobilier ont tendance à grimper et les loyers, à suivre - ce qui veut dire plus-value à la revente et/ou augmentation du loyer perçu. Mais c'est clairement un pari sur l'avenir...
 

F_Whitley

On ne nait pas mère, on le devient!
2 Jan 2019
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#23
Je reve un jour quand j'aurais l'argent necessaire, d'acheter une maison de ville style T3/4 à un prix assez bas car travaux, ou besoin d'une vente rapide, de la faire retaper puis ensuite de la re-louer. si on choisit bien son secteur je pense que ça peut être un bon investissement, si on est sur de louer, qu'il y a une réelle demande.
 

Melys

Well-known member
2 Jan 2019
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#24
Je m'interrogeais dernièrement sur le meilleur moyen d'utiliser mon épargne, et je me disais que j'aimerais autant que mon épargne soit investie et serve à soutenir des entreprises vertes, qui développent des produits positifs pour l'environnement et qui soient éthiques.
D'autant que bon, je me dis que vu la tendance actuelle et la nécessité de bouger pour le climat, ça devrait être globalement des placements d'avenir.
Alors j'ai cherché vite fait sur le net... et je suis tombé sur cet article sur les "fonds d'investissement durables"
https://www.lecho.be/les-marches/fonds/quand-les-fonds-durables-ne-sont-pas-fiables/10031083.html
Eh bien ça donne pas envie.

Y a pas moyen de placer son argent pour faire réellement profiter des entreprises vertes?
Si vous connaissez, faites partager
 

KrissDeValnor

Well-known member
8 Jan 2019
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#25
@Melys j'en avais déjà parlé dans la page précédente, j'ai un 'abonnement arbre' sur écotree, je trouve le concept assez sympa, bon j'y mettrais des milliers d'euros car c'est super long, et je ne saurais si c'est vraiment rentable que dans très longtemps. J'ai aussi participé à quelques prêts sur Miimosa, des petites sommes, sur des projets qui me parlent (conversion à la bio d'agriculteurs notamment). Là je devrais avoir un retour à partir du mois de juin, mais ça reste des placements à risques, raison pour laquelle je ne met que des petites sommes et que je diversifie (et puis je sais pas trop comment ça se passe encore niveau imposition...).


@Charivari plusieurs choses :
- d'abord, même si c'est pas forcément la choses la plus intéressante, tu peux aussi rembourser en parti ton prêt de résidence principale, si tu es à la fin de ton prêt c'est pas forcément super intéressant, mais ça permet de raccourcir la durée et/ou diminuer les mensualités. A voir si vous renégociez le prêt.
- On avait renégocié le prêt de notre résidence principale il y a quelques années, ils avaient juste demandés les 3 dernières fiches de salaires de mon mari et moi.
- achat dans l'ancien : attention pour la revente avec plus-value, l'imposition est assez importante, c'est pas là-dessus que tu gagnes vraiment. Ce qui est intéressant c'est de passer en LMNP, tu peux ainsi déduire pas mal de choses et surtout amortir ton prêt, sans forcément avoir besoin de faire des travaux, ainsi tu essayes d'être déficitaire chaque année pour ne pas payer d'impôts sur les loyers que tu perçois.
- Loi Pinel : entièrement d'accord avec toi, un couple d'amis s'est laissé séduire, et pour être rentable c'est la croix et la bannière, il y a une quantité industrielle de démarche/papiers à faire, c'est vraiment pas aussi simple que les promoteurs ne l'affichent.
- Pour le vin j'y connais rien, mais comme le disait un de mes anciens prof d'économie, s'il y a bien 2 placements qui fonctionnent en France c'est la pierre et les grands vins. Je pense que ça vaut vraiment le coup, à condition de prendre des grands vins bien sur, de les conserver correctement et de pas les boire :coiffe:. Mon mari c'était renseigné à une époque, il y a des personnes qui peuvent gérer ça pour toi, achat, stockage et revente, aucune idée de si ça vaut le coup et le ticket d'entrée est à 15-20 k€.
 
You Rock !: Charivari

Charivari

Mélo de l'Est
6 Jan 2019
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#26
@KrissDeValnor
Justement je pense qu'il y a un truc qui m'échappe dans le fait de rembourser son prêt ; si je comprends bien l'idée est que du coup tu ne rembourses que le capital restant, et donc tu économises le coût des intérêts. Donc si la somme des intérêts économisés est supérieure aux intérêts que tu aurais pu générer sur la même période en plaçant ton argent, tu es gagnant. C'est ça? Même si ça doit être difficile à estimer vu les variations des revenus des différents placements disponibles... Mais après il y aussi le fait que du coup tu libères de la trésorerie sur ton budget mensuel, et donc tu peux choisir de placer cet argent et du coup il faut aussi prendre ça en compte dans le calcul du bénéfice potentiel. Ou alors tu réinvestis cet argent dans un autre prêt immobilier si tu arrives à trouver un taux plus faible que celui que tu avais avant. J'ai bon?
Ca me paraît à peu près clair quand il s'agit de rembourser un prêt en totalité (même si déjà les calculs ont l'air un peu complexes), mais alors quand on parle d'un remboursement partiel, j'ai un peu envie de jeter l'éponge :yawn:

Je ne connaissais pas le LMNP. On fait de la location meublée non professionnelle sur l'appartement qu'on a acheté à but locatif, mais ça a l'air encore différent! Déjà je trouve que l'abattement est assez intéressant.
 
You Rock !: KrissDeValnor

KrissDeValnor

Well-known member
8 Jan 2019
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#27
@Charivari
Oui, c'est ça, et il faut aussi ajouter dans la balance les frais de remboursements anticipés que la banque prend, il me semble que c'est un % de ce qu'il reste en capital, plafonné à 3 000 €, de mémoire, sauf si tu avais négocié en amont au moment de conclure le prêt (mais rares sont les gens qui y pensent et encore plus les banques qui acceptent… :nerd:). Il y a aussi l'assurance de prêt à prendre en compte, souvent la mensualité est lié au capital restant à rembourser, donc capital plus faible donne de plus petites mensualités, même si c'est souvent de petites sommes. En général ça vaut plus le coup si tu es en début de prêt, en fin de prêt tu ne rembourse presque plus que du capital. Mais puisque que tu parles de renégociation de prêt, si tu changes de banque ils te feront payer ces frais de remboursement anticipé, ça peut être l'occasion d'alléger le crédit en cours.
Après il n'y a pas que le financier qui entre en jeu, éventuellement avoir un délais plus court peut avancer dans des projets professionnels/perso avec une moindre pression, ou faire un nouveau prêt plus rapidement...
En fait LMNP = Location Meublé Non Professionnelle, du coup on parlait de la même chose :clin:.
 

Charivari

Mélo de l'Est
6 Jan 2019
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#28
@KrissDeValnor Ok merci! Je vois le courtier demain, j'essayerai de penser à lui poser la question du coup! (et il faut que j'en parle à mon mari ce soir :hesite:)

En fait pour LMNP je disais que ça ne me semble pas tout à fait pareil parce que j'ai juste regardé sur ce site: https://www.la-lmnp.fr/ et ils disent qu'il faut que le bien soit géré par un bailleur commercial et que la résidence soit neuve :hesite: (mais bon j'ai pas encore creusé plus que ça, je le ferai si j'ai un moment!)
Merci! :fleur:
 

Solveigan

Well-known member
3 Jan 2019
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#29
Salut salut ! J'aimerais bien votre avis sur notre projet (déjà bien avancé) parce qu'en ce moment je suis en plein stress. Je pense que c'est le topic le plus approprié, j'espère ne pas m'être trompée.

Notre situation financière est très confortable. Cependant nous ne sommes pas certains de vouloir garder ce style de vie pour toujours surtout en ce qui concerne mon conjoint. Pour l'instant la situation nous convient, mais lui ne se voit pas faire son boulot toute sa vie et donc on envisage une baisse de revenue importante dans la suite de notre vie. De plus, on est assez pessimiste sur l'avenir de notre société et on préfère investir dans quelque chose de durable. Enfin, on gagnait beaucoup plus d'argent que ce qu'on en dépensait. Nous ne sommes pas très consuméristes et on ne part pas en voyage parce qu'on aime pas vraiment ça ou alors à petites doses. Notre seule grosse dépense ce sont les copains, on a toujours du monde à la maison !
Partant de ces constats, on a choisi de tout investir dans l'immobilier, ou plus exactement dans notre résidence principale. On a acheté une maison sur 3ha de terrain, pas très chère, qu'on fait rénover dans une vision écolo, passive et durable. L'idée derrière ce choix était de pouvoir se loger confortablement sans que le logement soit une charge lourde.
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Quand je vois les sommes empruntés et ces montages ("j'emprunte X euros alors que j'ai déjà une grosse partie de cette somme sur un compte épargne") ça me donne des vertiges. Hier j'ai eu tous les chiffres en main et j'ai repensé à notre projet de départ qui était bien plus modeste financièrement. Et ça m'a vraiment mise super mal.
Je ne regrette pas pour l'instant mais ça me semble tellement fou un projet de cette taille. Il faut aussi savoir que si on devait revendre la maison finie aujourd'hui, on ne rentrerait pas dans nos frais. Nous ne sommes pas dans un coin attractif, on est éloigné des grandes villes et c'est quand même un bien assez particulier. Souvent, ce type de bien coûte moins cher aux propriétaires parce qu'ils passent par de l'autorénovation mais ce sont aussi des projets beaucoup plus longs. Du coup, je ne sais pas si ça intéresserait beaucoup de monde, combien on pourrait la vendre. Pour ce prix habituellement, dans notre coin, on a plutôt des grosses demeures genre 200m2, plein de chambres et au moins deux salles de bain, avec dépendances et piscine. Bon, par contre, ce sont plutôt des passoires et les réno (quand elles ont eu lieu) datent et font vraiment vieillot. Idem pour les maison de la même taille que la notre et avec le même nombre de chambre. Elles se vendent plutôt avec 50k à 100k de moins. Bon, on ne souhaite pas vendre la notre, mais quand même, ça fait réfléchir.

Bref, je panique un peu. J'aimerais bien connaître votre avis sur ce placement. Qu'en pensez-vous ?
 
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Chocovore

éclair au chocolat
9 Jan 2019
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#30
@Solveigan Je pense que tu as une analyse très réaliste et pertinente de la situation et que tu cibles bien les risques éventuels en cas de nécessité de revente anticipée.

Aujourd'hui il faudrait que les prix de l'énergie soit multiplier par presque 10 pour, que ça valle financièrement le coup d'acheter un logement passif sur 20 ans.
Ceux qui, comme vous, font ce choix le font souvent pour des raisons idéologiques il faut donc trouver un acheteur dans le même état d'esprit pour espérer vendre ce type de logement "à sa juste valeurs".
Ce qui est positif pour vous c'est que vous soyez assez aisé pour le faire.
 
You Rock !: Solveigan

Solveigan

Well-known member
3 Jan 2019
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#31
Merci pour ta réponse @Chocovore ! Ca me rassure un peu. Des fois je panique devant ce choix et il y a tellement de gens qui nous regardent avec de gros yeux quand on en parle...
Par contre, je modère un peu ce que tu disais. Déjà, petite précision, on est pas vraiment en habitat passif, on essaye juste de s'en rapprocher. C'était pas très clair dans mon message. Ce genre de projet peut être moins coûteux aussi. On peut faire les travaux soi-même mais bon, ça s'est pas facile facile. Ensuite, ça revient apparemment moins cher en construction neuve, même entièrement fait par des pros, mais ça ça ne nous intéressait pas non plus pour plusieurs raisons. Reste que, comme tu l'as dit, quelle que soit la solution choisie, faut pouvoir se le permettre et avoir les moyens financiers ou matériels qui vont bien.
Enfin, concernant les économies d'énergies, elles ne sont vraiment pas négligeables. Sans être vraiment passive, juste pour le chauffage, on a fait le calcul et sur 20 ans on s'y retrouve et en plus le système sera toujours opérationnel donc pas besoin de changer quoi que ce soit après X années. En cas de revente après autant de temps, on ne serait peut être pas super gagnant mais pas perdant non plus et ça même sans augmentation du prix de l'énergie.
 

Anne-Claire

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3 Jan 2019
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Normandie
#32
L'investissement imobilier me fait envie mais il a tellement de charges, je ne prefere pas, un petit appart etudiant sur Caen avec un loyer qui rembourse le pret c'est tentant mais il faut penser aux impots locaux, aux charges de co-proprieté (renovations, ou pire: installation d'un ascenceur) la chaudiere qui lache ou je ne sais quoi d'autre...
J'avais lu que le meilleur investissement imobilier c'est le garage, c'est vrai que d'acheter et de louer un garage ou une place de parking c'est pas mal, les charges sont limités, le budget moindre... mais forcement ça ne rapporte pas une fortune non plus.

Sinon je n'ai aucune idée de comment ce passe "l'achat" mais j'ai hérité de fermages, en gros j'ai un terrain (en indivision avec de la famille) ma parcelle correspond à environ 7000 euros (le terrain entier environ 42 000) il est loué a un agriculteur (bio), il y a egalement un droit de chasse, ça rapporte entre 500 et 600 euros (taxe fonciere deduite, je crois que le droit de chasse paye quasiment la taxe) par an en 2 fois, niveau impot sur le revenu je le declare en micro foncier je paye environ 60 euros par an. Il me semble rentable (bon pas de quoi en vivre c'est sure mais un cheque qui tombe tout les 6 mois sans rien faire c'est quand même cool!) et sans trop de risque dans le sens ou là ou il est placé c'est un des terrains les moins chère du pays donc il peux difficilement perdre de la valeur (il peut en gagner si il devient constructible, mais quelque part ce serait triste).
Un ami du compagnon de ma mère à un truc du même style (qu'il a gagné au poker je crois donc pareil aucune idée de comment ça ce passe) il loue un terrain qui au lieu de lui rapporter de l'argent lui rapporte 20 bouteilles de Champagne par an, je trouve ça génial! C'est le genre de truc dans lequel je voudrais investir mais je ne sais pas trop comment et malheureusement il y a tellement d'arnaque que je n'ose pas trop me renseigner, je pense que c'est le genre de truc qui ce fait par bouche à oreille ou peut etre via des conseillers en patrimoine.

Ce qui est risqué mais qui me tente c'est d'investir dans l'art, il y a un tableau à 3000 euros qui me plait, j'hésite...je me dis qu'au pire même si il perd de la valeur je l'aime bien quand même.
 
You Rock !: ReineHelene

Anne-Claire

Well-known member
3 Jan 2019
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Normandie
#34
@ReineHelene Malheureusement non, j’espère l’acheter avec une partie d’un héritage que je n’ai pas encore reçu (sans trop rentrer dans les détails ça fait un an et demi que ça dure, et entre les frais de notaire en France et les frais d’avocat aux Etats-Unis je ne sais pas si il restera grand chose) pour le moment il m’attend sagement dans sa galerie, je croise les doigts, j’ai faillit craqué en début de mois puis mon chauffe eau et mon micro ondes m’on lâchés donc je me dis que c’est quand même bien d’avoir un peu de liquidités de côté.