Démarches, conseils - les choses à savoir sur les prêts immobiliers

KrissDeValnor

Well-known member
8 Jan 2019
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#21
@Emil
Même cas que toi, on a vendu notre appartement pour acheter une maison. On a commencé par vendre notre appartement, car après s'être bien renseignés, il y avait peu de chance qu'un vendeur accepte qu'on ait pas de liquidités sur le moment d'acheter notre future maison, on est dans une région de forte demande alors si les biens sont chouette et à prix correct ils peuvent partir très très vite. En plus de cela les prêts-relais coûtent horriblement cher, même si tu arrives à revendre vite ton logement, même sans le brader.
On a vendu notre appartement en continuant de l'habiter, le temps de trouver notre maison et de l'acheter. Le secret c'est d'avoir un accord avec l'acheteur et de bien lui indiquer que la vente se fait mais avec clause que tu ne libère le logement que à x date, ça fait partie de la négociation, il accepte ou pas. Après ça dépend aussi beaucoup de si tu évalue bien le prix de ton appartement à vendre et de la situation, on savait qu'on aurait pas de mal à trouver preneur rapidement (forte demande + résidence sécurisée presque toute neuve + garage + fait par nous - on l'a acheté brut et tout fait dedans donc bcp mieux que les autres appartements). Donc on l'a vendu vite et bien (peut-être 2-3 k€ moins cher que si on avait pas mis cette fameuse clause encore que même pas sur - mais en comparaison d'un prêt relais c'est rien).
Ensuite on a put choisir notre maison, et briefé en amont un agent immobilier sur nos critères qui a tappé dans le mille pour nous présenter notre maison actuelle.
C'est important aussi de bien faire jouer ses réseaux en amont, et surtout son notaire pour qu'il aiguille, et fasse pression pour ralentir ou accélérer les procédures selon ses besoins, le notre a été top là-dessus. On a aussi eux de la chance que les acheteurs de notre appartement n'étaient pas spécialement pressés et que les vendeurs de la maisons l'étaient beaucoup.
On avait aussi une solution de repli si jamais il y avait un désistement d'un côté ou de l'autre (on aurait été hébergés chez de la famille, ça aurait été dur, mais il faut le prévoir).
 
You Rock !: Emil

Aribeth

La roue tourne
6 Jan 2019
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#22
Ici ça a été particulier, on a fait appel à deux courtiers : l'un était un ami d'ami, l'autre amené par l'agent immobilier, et les 2, en voyant le taux proposé par ma banque, ont dit qu'ils ne feraient pas mieux. ça veut donc dire, chose étonnante, que ma banque a proposé d'entrée de jeu un taux extrêmement bas...

@KrissDeValnor pourquoi plus on a d’apport, mieux c'est ?
 

KrissDeValnor

Well-known member
8 Jan 2019
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#23
@Aribeth L'apport c'est un argument, et plus il est gros, moins le banquier aura peur de te prêter, moins il sera regardant sur les autres aspects de ton dossier, plus c'est facile de négocier.
 
You Rock !: Aribeth

Uisken

Active member
22 Jan 2019
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#24
On est propriétaire depuis mai 2017. On a fait le choix de passer par un courtier : gain de temps, on avait pas envie de passer notre temps à prendre des rendez-vous. On n'était ni l'un ni l'autre attaché à notre banque, ça nous faisait une occasion de changer.

Au départ, on ne voulait pas passer par une agence comme l'agent immobilier prend une commission, on pensait faire une économie. Sauf qu'à Lyon, les apparts vendus par des particuliers étaient très chers et pas tops. L'avantage de l'agent immobilier c'est qu'il prend les rendez-vous chez les notaires.

Ça se voit qu'on aime pas faire les formalités, non ? :cretin:

On a pas pris le même notaire que le vendeur, je trouvais ça bizarre de prendre le même. En cas de problème j'ai du mal à croire qu'il puisse défendre les intérêts que du vendeur ou que de l'acheteur et comme malheureusement l'honnêteté n'est pas une valeur que tout le monde partage...

Pendant une recherche, je conseille vraiment d'aller voir mêmes les apparts qui ne font pas rêver sur les annonces : le nôtre avait des photos vraiment atroces, on y est allé parce qu'il était dans notre secteur et nos prix... et heureusement il ne ressemblait pas du tout aux photos et était beaucoup mieux en vrai !
 
19 Fev 2019
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#25
Coucou !

J'en suis à 2 appartements achetés et un vendu, alors je voulais ajouter mes tips.

Pour l'achat :

- Regardez d'abord ce qu'il y a de dispo en particulier à particulier. Surtout dans des secteurs avec beaucoup d'immo. Les agences ne servent à rien, et c'est une grosse part de gâteau dans la négociation du prix. Perso y a même des biens que j'ai vu en annonce d'agence, que j'ai réussi à repérer pour sonner et voir si y avait moyen de s'en passer. C'est pas réglo pour les agences, mais à 20k€ pour regrouper des papiers et prendre 2 rdv chez le notaire, hein, bon...

- Votre banque veut garder vos comptes domiciliés chez vous. Mon conseil est de faire une première estimation de votre capacité d'emprunt. Puis de directement passer par un courtier en ligne gratuit. Vous aurez ainsi rapidement une première proposition compétitive, et vous pourrez retourner voir votre banquier.
Attention aux options suivantes :

- Modalité de remboursements anticipés : je ne le savais pas, mais lorsque vous revendez le bien, vous êtes obligés de rembourser la banque. Donc s'il y a des pénalités de remboursements anticipées prévues au contrat, c'est pour vous. Ma banque m'avait dit "non mais y aura pas de souciiiis, vous êtes une bonne clieeeente, on vous les fera pas payer si jamaaaais". Sauf que j'ai changé de banque pour mon deuxième prêt, donc dans le cul lulu. C'est une modalité qui compte dans la négociation​
- Modulation des échéances : certaines banques vous proposent, à partir du mois N (entre 6 mois et un an généralement) de moduler vos remboursements. Certaines de 10%, d'autres plus. Ce n'est pas quelque chose que les banques mettent en avant, mais ça peut vous permettre la chose suivante : par exemple emprunter sur 20 ans au lieu de 25, avoir un taux plus intéressant, mais rallonger ensuite la durée du prêt en modulant les mensualités pour faciliter le quotidien. Vous aurez donc des intérêt sur 25 ans, mais avec le taux de 20 ans ! A l'inverse, vous pouvez miser sur vos augmentations pour réduire petit à petit la durée du prêt et donc son coût.​
- Transférabilité du prêt : les taux sont bas en ce moment. Les banques ne proposent quasi plus cette option (ING direct me l'a proposé malgré tout), parce qu'en période de taux bas, elle est désavantageuse pour eux. En gros le principe, vous avez un prêt de 100k€, mais à la moitié du remboursement vous souhaitez vendre le bien pour en racheter un autre. Et bien au lieu de rembourser la banque des 50k€ restant et de contracter un prêt avec des nouveaux taux peut être plus élevés, vous gardez vos 50k€ au taux initial, et complétez avec un autre prêt.​

- Si vous êtes dans une "grosse boite", renseignez-vous. Vous avez peut être accès à des services de courtage gratuit et/ou des parcs immo en accès privilégié.

- Attention à l'état des copro. Sur mon premier achat, j'ai pensé "on s'en fout des parties communes, je vis pas dedans, tant que c'est bien chez moi hein...". ERREUR. Parties communes bof entretenues = copro radine = mauvais entretien général. Et quelqu'un va devoir payer à un moment.

- Soyez prêt à faire (ou faire faire) des travaux. Les biens "moches" sont très facilement négociables, il faut voir les travaux comme un investissement immobilier supplémentaire. Pour 2 mois de travaux, vous pouvez avoir un bien niquel, parfaitement à votre goût, et à un prix acceptable si à l'achat le bien était naze. Et si vous optez pour une déco un minimum "dans l'air du temps", vous retrouverez vos deniers lors d'une revente.


Pour la vente :
- Ne prenez pas d'agent immobilier. Sans dec, ça sert à rien. A moins de ne pas être sur place pour pouvoir faire les visites. Vraiment ça n'a aucun intérêt. Toute la paperasse sera de toute façon à faire par vous (diagnostic, demande à la copro, etc...), il faudra juste un rdv notaire supplémentaire pour le compromis de vente. Au lieu d'un rdv de agence.
Perso les quelques dizaines d'euro donnés à PaP ont été très très rentables, mais vous pouvez commencer par Le bon Coin et autres sites gratuits.

- Prenez le temps de faire de jolies photos, n'hésitez pas à désemcombrer les pièces le temps de la photo, voir même mettez un petit coup de peinture d'une couleur neutre. Ca vous prendre 3-4 jours de boulot éventuellement, mais ça fait TOUT.
Mettez un max d'informations pratiques dans l'annonce, et à moins d'être dans la Creuse, vous aurez des appels.

- Faites réaliser des estimations par 2-3 agences. Et utilisez également les outils d'estimation en ligne. Faites une moyenne.
Mettez un prix bien au dessus de la moyenne que vous aurez déterminez. Et voyez si ça mord ! Puis baisser le prix petit à petit si vous n'avez pas de contact. Evidemment, ça dépend aussi de si vous êtes pressés ou non. Mais le coup de coeur peut faire partir votre bien plus vite que vous ne l'espériez.

- Prenez un bon notaire. Que vous passiez en agence ou pas. Ne prenez pas le plus prêt par défaut, demandez autour de vous. Il y a des notaires qui font vraiment leur boulot d'accompagnement et de conseils, ça vous coûtera la même chose et vous évitera bien des stress.
 

CCCC

C'est peut-être moi qui déconne, finalement
20 Jan 2019
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#26
Je plussoie tout ce qui a été dit.
On a fait appel à deux courtiers et c'était une bonne idée car une des deux banques nous a plantés à la dernière minute, heureusement on avait l'autre. En fait, on n'avait pas fait exprès : on avait pris un courtier près de chez nous, et l'agence immobilière, près de notre nouveau bien, nous a fortement encourager à prendre quelqu'un avec qui elle travaille souvent et qu'elle nous a chaleureusement conseillé. Ca sent les petits arrangements, mais bon finalement ça nous a bien servi, car c'est par elle que nous avons eu notre prêt.
Petit conseil aussi : garder des solutions de secours, en cas de ratage du plan A. Il vaut mieux recevoir plusieurs offres par la poste et finalement dire non à l'une d'entre elles que de se retrouver sans rien recevoir et à compter les jours pour savoir s'il ne va pas falloir payer des pénalités au vendeur au cas où on ne trouve pas de prêt...

Si on peut élargir à l'achat immobilier (pas juste le prêt immo, rapport au titre du topic), je dirais la chose suivante, comme @Uisken : ne surtout pas prendre le même notaire que le vendeur. On a essayé ça s'est pas bien passé ! En fait, c'était un hasard : on a pris un notaire dans le coin de la maison qu'on voulait acheter, il s'est trouvé que c'était le même que les vendeurs. On aurait dû changer !

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Chocovore

éclair au chocolat
9 Jan 2019
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#27
@CCCC Nous on avait deux notaires cela ne les a pas empêché de laisser passer un document incohérent.
C’était sur le montant estimatif des charges qui n’était que de 75% du réel. On l’a découvert le jour de la signature.
Le notaire du vendeur à tous suite dit que c’était rien, parce qu’on pouvait recalculer la vrai valeur, en prenant des infos dans d’autres documents comme les PV d’AG.
Mais c’est vrai que notre notaire a tout de suite dit qu’il s’agissait d’une information fausse et qu’à ce titre on pouvait refuser d’acheter.
On a vu le stress sur le visage des vendeurs (ils vendaient pour cause de mutation, ils avaient fait un certain effort sur le prix pour être certains de vendre vite).
Bon après on a signé quand même (surtout que je me disais que les charges étaient pas chères pour l’immeuble et finalement elle sont juste revenu à un niveau classique).
 
You Rock !: CCCC et GrumpyBunny

CCCC

C'est peut-être moi qui déconne, finalement
20 Jan 2019
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#28
@Chocovore oui, c'est vrai, je conçois que 2 notaires peuvent laisser passer des gros trucs quand même... On est jamais à l'abri d'un truc comme ça. Je crois que j'ai surtout mal vécu cette impression qu'on était seuls et qu'ils se liguaient pour essayer de faire passer un truc louche... Paranoia, quand tu nous tiens !
 

Questche

New member
20 Jan 2019
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#29
Hello,

J'aimerais d'ici 6 mois investir dans l'immo. Mais je ne sais pas combien je peux emprunter. Vaut-il mieux aller voir ma banque? Un courtier? Si je vais voir un courtier, dois-je directement lui donner toute ma paperasse (pièce identité, salaire etc?)
 
You Rock !: GrumpyBunny

Chocovore

éclair au chocolat
9 Jan 2019
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#30
@Questche Il existe des simulateurs sur internet gratuit.
Tu peux voir différentes banques et courtiers. Ils sont tous à la recherches de profils différents. La somme devrait donc varier un peu mais ça restera surtout dans la même fourchette.
Je pense que la plupart des courtier sont capables de te faire une petite simulation rapide avec les différents paramètres (apport, mensualité, loyer espéré,..)(C'est ce que celui qu'on a rencontrer a fait c'est seulement après qu'il a monter un dossier complet avec toutes les pièces).
 
You Rock !: Questche

Uisken

Active member
22 Jan 2019
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#31
@Questche tu ne paies le courtier que si tu prends le prêt avec lui, ça donne déjà une bonne idée. Il nous avait fait tout de suite des simulations avec les prix d'appartement qu'on avait repéré et dit le max qu'on pouvait acheter.
Nos banquiers étaient nuls, c'était toujours trop compliqué de prendre rendez-vous avec eux (j'attends toujours que ma banque me rappelle d'ailleurs !).

Je ne suis pas du genre à défendre les agents immobiliers, certains ne servent effectivement à rien (sérieux donner l'annonce internet et la phrase "je vous laisse visiter" ça m'a donné envie de lui donner des sous !) mais certains sont réellement biens, font de vraies visites, expliquent plein de choses, savent rassurer pour un premier achat. Un vendeur n'acceptera pas forcément de vendre direct à la personne sans passer par son agent (on avait tenté pour un appart un peu trop cher pour notre budget).

@Tzig0ne effectivement les parties communes sont importantes, on a vite compris que dans notre montée, ils étaient du genre radins (pas sûr que ça été refait depuis les années 60 !), mais c'était très propre, la façade avait été refaite récemment.
Si c'est une copro, il faut vérifier dans les CR d'AG si tout le monde paye ses charges. Dans notre montée ce n'est pas le cas mais comme toute la copro ça représente 200 personnes au final ça ne coûte pas grand chose mais s'il n'y a que quelques appartements, ça fait vite mal...
 

Audrey

FunShine
3 Jan 2019
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Nancy
#32
Ici aussi nous avons acheté notre premier appart en janvier 2017.
Nous sommes passés par un courtier, et c'est ce que je recommande à 1000% : il nous a épargné pleiiiins de paperasses diverses, et s'est occupé de la négociation avec les banques et avec les assurances. Au total il nous a fait économisés autour de 15000€ comparé aux taux que nous avions reçu en devis en demandant nous même.
(si l'un(e) d'entre vous a besoin de son contact, je le partage avec plaisir ! avis aux bordelais(es) qui passent par ici :))

Effectivement je suis d'accord de bien regarder les comptes de la copropriété. Ici la résidence est archi propre, alors c'est joli... mais ça se paye!

Par contre une petite question :
lors d'un deuxième achat : combien de temps avez-vous attendu ?
on parle souvent d'attendre d'avoir remboursé les frais de notaire + les intérêts avant de changer, qu'en pensez-vous ?
 

Eitae

Well-known member
3 Jan 2019
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#33
Bon du coup on a eu la réponse, j'ai renvoyé l'offre de prêt, on aura bien notre appartement ! On peut enfin faire les magasins de meubles et j'adore ça :love:
Pendant les soldes en plus ça tombe super bien :D
 
You Rock !: Audrey

Chocovore

éclair au chocolat
9 Jan 2019
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#34
@Audrey Si on a pas encore remboursé les droits de mutation à part dans une situation d’augmentation significative du prix (ce qui est probablement le cas vu que tu es à Bordeaux) on a perdu de l'argent à l'achat.
Je comprend moins l'idée d'avoir rembourser les intérêts (ou leur volume équivalent) car sauf montage particulier on en rembourse un peu à chaque fois jusqu'au bout.

Pour moi l'objectif a tenir en terme de second achat soit que le fruit de la vente une fois tout frais déduis soit supérieur (ou au minimum égal) à l'apport qu'on y avait placé initialement. Sinon la encore c'est qu'on y a perdu de l'argent, dans ce cas la je ne comprend pas (à part une poignée de cas particulier) l’intérêt d'avoir réalisé un achat.

En règle général ce point d’équilibre est franchis entre 2 et 5 ans de détention du bien en fonction des dynamique du marché, du montant de l'apport, des taux, des taxes foncières et d'habitation,...
 
You Rock !: EdouardN et Audrey